Có nên mua đất không có đường đi hay không?

Đăng: 2022-07-01 04:14:12

Từ trước đến nay, mỗi khi thực hiện bất cứ giao dịch mua bán bất động sản nào, người ta đều xem xét đến yếu tố vị trí đầu tiên. Đây không phải là yếu tố quyết định 100% giá trị của một bất động sản nhưng là yếu tố quan trọng, tác động trực tiếp đến mức tăng trưởng của giá bất động sản trong tương lai. Chính vì thế, vị trí càng đẹp, cùng nhiều tiện ích vui chơi, giải trí, cơ sở hạ tầng đáp ứng cuộc sống thì bất động sản có mức giá càng cao. Tuy nhiên, với thị trường có nhiều biến động như hiện nay, mỗi tấc đất được ví như tấc vàng, nên rất nhiều người có nhu cầu đầu tư, mua bán bất kể bất động sản có vị trí thuận tiện hay không, đặc biệt là tình trạng mua đất không có đường đi.

Đây là loại hình bất động sản nằm trong các ngõ hẻm, không có lối đi riêng và thường rao bán với mức giá rẻ. Vậy, có nên mua đất không có đường đi hay không? Quy định hiện hành của pháp luật liên quan đến trường hợp này như thế nào? Hãy cùng tìm hiểu ở bài viết sau đây nhé. 

Đất không có đường đi là đất như thế nào?

Đường đi là nhu cầu thiết yếu của con người. Đây chính là diện tích đất trống giữa hai hay nhiều bất động sản liền kề nhau, giúp cho việc đi di chuyển, đi lại, sinh hoạt được thuận tiện hơn. Đất không có đường đi là phần diện tích đất thường ở vị trí phía trong, bị bao bọc xung quanh bởi những bất động sản thuộc sở hữu của người khác, không có lối di chuyển ra đường công cộng, đường chính. Thông thường, phần đường dẫn này sẽ được các chủ sở hữu nhà đất xung quanh bàn bạc và xác định diện tích để xây dựng lối đi chung giữa hai hay nhiều nhà với nhau. Tuy nhiên, quá trình này khá phức tạp và thường xuyên phát sinh mâu thuẫn vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của từng chủ sở hữu đất. 

Có nên mua đất không có đường đi hay không?

Hiện nay, với tình trạng quỹ đất ngày càng hạn hẹp cùng sự biến động không ngừng của thị trường, nhiều người đang trong tình trạng phân vân không biết có nên mua đất không có đường đi hay không?

Trên thực tế, việc chấp nhận mua đất ở những vị trí không có thông tin quy hoạch mở đường hoặc bị bao bọc xung quanh bởi đất của những chủ sở hữu khác thì chắc chắn bạn sẽ gặp phải rất nhiều khó khăn, bất tiện trong quá trình di chuyển cũng như sinh hoạt hàng ngày. Mặc dù loại hình bất động sản này thường được bán với mức giá rẻ, nhưng đồng thời bên cạnh đó, người mua sẽ phải chi trả thêm những khoản chi phí khác như chi phí mua thêm đất để mở đường đi, chi phí vận chuyển vật tư xây dựng, chi phí làm các thủ tục, giấy tờ liên quan,... Do đó, trước khi thực hiện mua bán loại hình bất động sản này, bạn nên xem xét kỹ lưỡng khả năng tài chính cũng như nhu cầu của bản thân nhé. 

Quy định của pháp luật về đất không có đường đi

Như vậy, mua đất không có đường đi tiềm ẩn khá nhiều rủi ro và không phải lựa chọn tốt nhất cho việc định cư lâu dài. Nếu như nguồn tài chính có hạn cũng như người mua cảm thấy loại bất động sản này là phù hợp thì có thể cân nhắc đầu tư. Tuy nhiên, bạn cũng không nên quá lo lắng vì pháp luật nước ra cũng đã đưa ra một số quy định hiện hành nhằm giải quyết vấn đề này.  

Căn cứ pháp luật

Theo đó, trong trường hợp quá trình thảo luận mở đường đi xảy ra mâu thuẫn và phát sinh tranh cãi, Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể tại điều 254 quy định quyền về lối đi qua như sau:

- Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

- Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

- Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

- Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

- Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”. 

Cách xác định diện tích đất để mở đường đi

Việc xác định diện tích mở rộng lối đi cũng không hề dễ dàng vì điều này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của mỗi chủ sở hữu đất, cần phải xem xét rất nhiều yếu tố, từ đặc điểm địa hình, vị trí, diện tích và lợi ích khi mở đường đi chung cũng như thiệt hại mỗi bên phải đối mặt. Chính vì thế, để hạn chế phát sinh vấn đề tranh chấp sau khi hoàn thành công trình, giữa các bên sở hữu đất có thể bàn bạc và thương lượng theo những tiêu chí sau đây:

- Giới hạn vị trí, chiều cao, chiều dài và chiều rộng của đường đi sẽ do các bên bàn bạc, thỏa thuận và thống nhất với nhau. Tuy nhiên, cũng cần phải đảm bảo quyền lợi, sự thuận tiện và hạn chế sự phiền hà cho mỗi bên. 

- Bám sát với những quy định hiện hành trong Luật đất đai 2015 về quyền sử dụng lối đi lại giữa các thửa đất liền kề với nhau. 

- Việc mở đường đi cần phải thực hiện theo đúng trình tự pháp luật từ giai đoạn đăng ký thủ tục biến động đất đai đến quá trình thi công. 

Cách giải quyết tình trạng đất không có đường đi

Ngoài nỗi băn khoăn có nên mua đất không có đường đi hay không thì việc làm thế nào để giải quyết tình trạng này cũng khiến nhiều người trăn trở. Việc mở đường đi là quyền được pháp luật hiện hành cho phép đối với người chủ sở hữu có mảnh đất bị bao bọc. Chính vì vậy, nếu ở trong tình trạng này, bạn có thể giải quyết theo cách như sau: 

Đăng ký biến động đất đai

Trình tự thực hiện đăng ký biến động đất đai thực hiện như sau: 

- Bước 1: Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bàn bạc, thảo luận với các chủ sở hữu của bất động sản liền kề về diện tích mở lối đi và chi phí đền bù kèm theo (nếu có).

- Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ đăng ký biến động đất đai, bao gồm:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của các bên liên quan. 

+ Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận về việc mở lối đi chung.

+ Sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất có liên quan. 

- Bước 3: Nộp hồ sơ tại một trong số cáccơ quan sau: 

+ Văn phòng đăng ký đất đai

+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện

+ Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất

- Bước 4: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và phê duyệt hồ sơ. Nếu hồ sơ còn thiếu thì người đăng ký biến động đất đai có trách nhiệm nộp bổ sung trong 3 ngày làm việc.

- Bước 5: Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định tại “Khoản 2, Điều 85 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

+ Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp có thay đổi về diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất.

+ Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.

+ Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.

+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 6: Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận cho người đăng ký thủ tục biến động đất đai hoặc gửi UBND cấp xã, UBND cấp xã có trách nhiệm trao đối, trả kết quả hồ sơ cho người nộp. Thời gian giải quyết thủ tục không quá 10 ngày, kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ đầy đủ và hợp lệ. 

Lưu ý:

- Đối với các xã miền núi, biên giới hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện thủ tục trên không quá 20 ngày (không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật). 

- Không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

- Không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định

Giải quyết tranh chấp (nếu có)

Trong trường hợp các bên liên quan không thể đi đến thỏa thuận thống nhất về việc mở lối đi, chủ sở hữu mảnh đất bị bao bọc có thể gửi đơn kiến nghị lên UBND, Tòa án địa phương hoặc Cơ quan có thẩm quyền để giải quyết vấn đề này. Việc này sẽ hạn chế được rất nhiều rủi ro, tranh chấp không đáng có cũng như tiết kiệm được chi phí và thời gian, đồng thời nhờ có sự hòa giải của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng như dựa theo các quy định hiện hành của pháp luật sẽ đảm bảo được quyền lợi và lợi ích của các nên có liên quan đến trường hợp nêu trên. 

Ngoài ra, trong trường hợp không thể đàm phán, hòa giải không thành, các bên liên quan có thể khởi kiện lên Tòa án địa phương có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi chính đáng của bản thân. 

Trên đây là một số thông tin mà BĐS Kim Điền tổng hợp nhằm giúp khách hàng đang băn khoăn không biết có nên mua đất không có đường đi hay không. Tùy thuộc vào mục đích sử dụng cũng như khả năng tài chính của bản thân, từ đó, khách hàng có thể đưa ra sự lựa chọn phù hợp nhất nhé.